주택담보대출의 대출조건에 따른 상환부담

  정부가 올해 청년층‧무주택자를 대상으로 하는 만기 40년의 초장기 주택담보대출을 선보일 예정입니다. 기존 대출상품보다 대출기간(만기)이 늘어난 만큼 매달 상환하는 원리금 부담을 줄일 수 있어, 청년층의 내 집 마련 기회가 늘어날 수 있다는 긍정적인 측면을 가집니다. 주택담보대출 상품의 선택지를 늘려 개개인의 대출성향에 맞는 상품을 제공한다는 점에서도 바람직한 방향으로 판단됩니다. 하지만 대출기간 동안 납입해야하는 총이자가 늘어나는 만큼, 당장의 대출 상환부담을 줄이고 더 많은 대출을 받기 위해 무분별하게 대출기간을 늘리는 선택은 바람직하지 않습니다. 의외로 많은 대출자들이 주택담보대출의 대출조건에 따라 매월 상환해야 하는 부담이 어떻게 달라지는지 면밀히 검토하지 않고 대출조건을 선택합니다. 이미 많은 인터넷 사이트나 모바일앱 등에서 해당 기능을 제공하고 있음에도 불구하고 간과하는 경우가 많습니다. 이번 포스트에서는 대출 상환방식, 대출기간, 금리 등 대출조건의 차이에 따라 월상환액 부담이 어떻게 달라지는지 예를 들어 살펴보고, 본인의 상황에 맞는 합리적인 대출상품을 선택하는데 도움을 주고자 합니다.

   먼저 대출상환방법을 비교하도록 하겠습니다. 우리나라에서 주택담보대출의 상환방법으로 가장 많이 선택되는 방식은 원리금균등 분할상환방식입니다. 초기 원금 상환비중이 낮지만 만기까지 매월 원리금(원금+이자) 상환액을 동일한 금액으로 맞춰 상환계획을 세우기 쉽다는 장점이 있습니다. 

원리금 상환방식에 이어 많이 선택되는 방식은 원금균등 분할상환방식입니다. 이름처럼 매월 동일한 원금을 상환하며, 대출원금이 상환되어 감에 따라 이자도 줄어들어 매월 원리금 상환액이 줄어드는 구조를 갖고 있습니다. 초기 월상환액이 원리금균등 상환방식에 비해 많으나, 원금의 상환속도가 빨라 총 대출기간동안 부담해야할 총이자액이 세 방식 중 가장 적습니다. 

마지막 방식은 체증식 분할상환방식입니다. 매월 갚아야하는 원리금 상환액이 점차 증가하는 구조로 초기 원리금 상환액이 세 방식 중 가장 적다는 장점이 있습니다. 이러한 이유로 청년층 등 현재보다는 앞으로의 상환능력이 나아질 계층에 보다 적합한 상환방식으로 인식되며, 보금자리론 및 내집마련 디딤돌 대출 등 일부 정책 대출상품에서 이용할 수 있습니다. 다만 초기 부담이 낮은 대신 총이자액이 가장 많은 단점을 가집니다. 이외에도 만기 일시상환, 점증식 분할상환방식 등이 있습니다. 만기 일시상환방식은 원금은 만기에 갚고, 대출기간 동안은 이자만 내는 방식으로 현재는 전세대출, 신용대출 등을 제외하고 일반적인 주택담보대출에서는 이용할 수 없습니다. 점증식 분할상환방식은 월상환액이 일정 기간마다 계단식으로 증가하는 구조로 아직 우리나라에는 도입되지 않아 본 포스트에서는 원리금균등, 원금균등, 체증식의 세 가지 방식만을 다루도록 하겠습니다.

  각 상환방식별로 상환부담은 어떻게 달라질까요? 아래의 표는 대출금액이 1억 원, 대출기간 30년, 대출금리는 2.6% 고정금리일 때 상환방식별로 월상환액(원리금)과 만기까지 낸 총이자액이 얼마나 되는지 비교한 내용입니다. 월상환액은 원리금균등이 약 40.0만 원으로 일정한 반면, 원금균등은 처음에는 47.7만 원으로 원리금균등보다 많으나, 만기 직전에는 27.9만 원까지 줄어듭니다. 

체증식은 초기는 22.1만 원으로 가장 부담이 적으나, 만기 직전에는 62.3만 원까지 늘어 부담이 증가합니다. 물론 30년 뒤의 화폐가치에 따라 부담의 정도는 다소 줄어들 수 있으나, 수치상으로 세 방식 중 가장 많은 월상환액을 부담합니다. 만기까지 낸 총 이자액은 원금균등이 약 3,910만 원으로 가장 적은 반면, 원리금균등은 4,410만 원, 체증식은 5,367만 원으로 상환방식 만의 차이로 부담해야하는 이자액이 최대 1,457만 원까지 차이가 납니다.

  아래의 표는 원리금균등 분할상환 대출을 이용할 때, 대출기간 및 대출기간에 따라 월상환액과 총이자액이 어떻게 달라지는지를 계산한 내용입니다. 먼저 월상환액은 대출금리가 최근 수준인 2.6%이고 대출기간을 10년으로 할 때에는 94.7만 원 수준이지만, 20년은 53.5만 원, 30년은 40.0만 원, 40년은 33.5만 원으로 줄어듭니다. 다만 대출기간이 10년씩 늘어난다고 하더라도 월상환액의 감소분은 10년→20년 41.2만 원에서, 20년→30년 13.4만 원, 30년→40년 6.5만 원으로 체감하여 그 효과는 줄어듭니다. 반면 대출기간 동안의 총이자는 대출기간이 10년일 때에는 약 1,366만 원이지만, 20년 2,833만 원(대출기간 10년 대비 +1,468만 원), 30년 4,410만 원(20년 대비 +1,577만 원), 40년 6,095만 원(30년 대비 +1,685만 원)으로 늘어납니다. 대출기간이 늘어날수록 총이자의 부담액 증가폭 역시 확대되어 월상환액과는 상반되는 모습을 보입니다. 따라서 대출기간 동안의 기회비용과 화폐가치의 변화를 배제한다면 대출기간을 늘리는 것 자체는 대출소비자 입장에서 불리한 선택이 됩니다. 다만 본인의 소득수준이나 상환여력, LTV‧DTI·DSR 등 대출규제도 고려해야 하기 때문에 적절한 대출기간을 선택하는 것이 반드시 필요합니다.

 대출금리에 따른 부담은 대출기간을 30년으로 고정하고 살펴보도록 하겠습니다. 대출금리가 현재의 금리 수준인 2.6%일 때 월상환액과 총이자는 각각 40.0만 원, 4,410만 원이지만, 금리가 2.0%(-0.6%p)까지 떨어진다면, 월상환액은 36.9만 원(대출금리 2.6% 대비 -3.1만 원), 총이자는 3,305만 원(-1,105만 원)까지 떨어집니다. 반면 금리가 3.0%(+0.4%p)까지 상승한다면, 월상환액은 42.2만 원(대출금리 2.6% 대비 +2.1만 원), 총이자는 5,175만 원(+765만 원)까지 늘어납니다. 이와 같이 다른 대출조건이 모두 동일하다고 할지라도 대출금리에 따라 부담이 크게 달라지게 됩니다. 이 말은 현재는 경기상황 등으로 저금리 기조가 유지되고 있지만 앞으로 금리가 다시 오르게 된다면 대출자의 부담이 크게 증가할 수도 있음을 의미합니다. 아직 대출 전 기간 동안 금리가 변하지 않는 순수한 고정금리 대출이 적은 우리나라의 사정으로 볼 때 시중 금리의 변화를 보다 민감하게 받아들일 필요가 있겠습니다.

  지금까지 주택담보대출의 상환방식, 대출기간, 대출금리에 따라 월상환액 및 총이자 등 상환부담이 어떻게 달라지는지 예시를 통해 간단히 살펴보았습니다. 지금은 인터넷이나 모바일을 통해 쉽게 계산해볼 수 있지만, 의외로 많은 사람들이 실제 대출을 받을 때 간과하는 경우가 많습니다. 단순히 월상환부담을 줄이기 위해 대출기간을 최대로 늘리는 선택을 별 생각없이 하기도 합니다. 따라서 초장기 모기지 도입에 앞두고 주택담보대출의 제도 보완도 필요해 보입니다. 

하지만 대출 소비자의 입장에서 주택을 구입하고 대출을 받을 때 체계적인 대출상환 계획을 수립하는 것이 우선하여 보입니다. 본 포스트는 대출조건에 따라 상환부담이 크게 달라질 수 있고 이를 대출 이용자가 수치적으로 체감할 수 있도록 간단한 예시를 통해 살펴보았습니다. 많은 사람들이 주택담보대출을 이용하기에 앞서 대출조건을 면밀히 따져보고 본인에 적합한 합리적인 대출상품을 선택할 수 있기를 기대해봅니다.

출처 http://naver.me/FpXvyLT4

 

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