서울 빌라 매매시장에 대한 모든 것

  한국부동산원에서 발표된 ’21년 1월 주택가격동향조사에 의하면, ’21.1월 기준 연립‧다세대주택의 가격변동률이 0.41%로 나타나 ’11.8월 이후 최고치를 기록하였습니다. 또한 ’20년 서울의 연립‧다세대 매매거래량은 약 6.7만 호로 전년에 비해 46% 증가하였습니다. 이와 같이 최근의 빌라(연립‧다세대) 가격 상승과 거래량 증가는 아파트 규제에 따른 풍선효과와 공공재개발 이슈 등에서 원인을 찾을 수 있겠습니다. 최근 아파트의 가격이 구입에 부담될 정도로 높아짐에 따라 상대적으로 저렴한 빌라에 대한 매매수요가 증가하고 있습니다. 또한 1월에 공공재개발 시범사업 후보지 8곳이 선정됨에 따라 이들 지역에 대한 빌라 투자수요도 증가하고 있습니다. 따라서 이번 포스트에서는 서울 빌라 매매시장의 동향을 살펴보고, 빌라시장에서 언급되고 있는 주요 이슈들을 정리하고 살펴보겠습니다.

  서울의 연립‧다세대(빌라)의 월별 매매가격 변동률은 ’19.12월 고점을 기록한 이후 ’20년 상반기까지 상승폭이 둔화되었으나, 공공재개발 발표(5.6 공급대책) 이후부터 상승추세로 전환되었습니다. 특히 ’21.1월에는 0.41%로 아파트(0.40%)보다 높은 상승률을 보였습니다. 또한 ’20년 하반기에는 강북지역이 강남지역보다 높은 가격 상승률을 보였는데, 이는 공공재개발에 따른 영향이 일부 반영된 것으로 보입니다, 8.4 공급대책에서는 정비구역으로 지정되지 않은 지역(정비예정구역, 정비해제구역)에서도 공공재개발이 가능하도록 허용하였는데, 이들 지역(145개) 중 약 82%가 노원구‧도봉구‧강북구에 소재하고 있습니다.

  한편 공공재개발 공급계획이 구체화(8.4 공급대책)된 ’20.8월~12월의 가격 변동률을 과거 동기간과 비교하면, ’20년은 0.52%로 과거와 차별화될 정도로 높은 수준은 아닙니다. 서울 권역별*로는 ’20년 기준으로 공공재개발 후보지가 많은 동북권과 서북권에서 서울 평균에 비해 높은 가격 상승률을 보였습니다. 그러나 과거 동기간 비교 시 이들 지역이 공공재개발로 인해 가격이 급등하였다고 판단하기 어려워 보입니다.
   * 서울 권역별 구분 : 도심권(종로‧중‧용산구), 동북권(성동‧광진‧동대문‧중랑‧성북‧강북‧도봉‧노원구), 서북권(은평‧서대문‧마포구), 서남권(양천‧강서‧구로‧금천‧영등포‧동작‧관악구), 동남권(서초‧강남‧송파‧강동구)

  주택유형별로 주택가격(중위가격) 평균을 비교해 보면, ’18년 이후 아파트와 단독주택은 높은 가격수준을 보인 반면 연립‧다세대의 가격은 상대적으로 낮은 상황입니다. 특히 연립‧다세대 대비 아파트 가격배율은 ’18.1월 2.9배에서 ’21.1월 3.7배로 크게 확대된 것으로 나타났습니다. 최근 아파트 가격 상승으로 인해 상대적으로 구입가능한 연립‧다세대의 수요가 증가한 것으로 판단됩니다. 또한 연립‧다세대의 전세가율은 ’17.12월부터 70%이상을 유지하고 있는 반면, 아파트는 ’17.12월부터 연립‧다세대보다 낮은 수준을 보이고 있습니다. 따라서 최근 아파트 가격의 상승으로 인한 풍선효과와 높은 전세가율로 인한 갭투자 수요가 맞물려 빌라에 대한 매매 수요가 증가하였다고 예상됩니다.

  최근 공공재개발 후보사업지를 중심으로 빌라 등 다세대주택에 대한 신축허가가 증가하고 있습니다. 집코노미에 따르면 공공재개발 2차 후보지역(47개)의 ’20년 연립‧다세대 건축허가 건수는 8.4 공급대책 이후인 9~12월에 47건으로 이전에 비해 많은 수준입니다((1~4월) 25건, (5~8월) 27건). 이는 공공재개발 2차 후보지역에서는 정비구역이 해제된 지역과 정비지역으로 미지정된 지역이 다수 포함되어 ‘지분 쪼개기’를 위한 빌라에 대한 건축허가가 증가하였다고 판단됩니다.
 또한 최근 경매시장에서도 연립‧다세대의 낙찰율과 매각가율이 동반 상승 추세입니다. ’20년 12월 기준 서울 경매시장의 낙찰율은 44.2%로 나타나 ’20년에서 가장 높은 수치를 보였으며, 매각가율은 ’20년 11월 이후부터 상승 추세로 전환되었습니다. 최근 공공재개발 활성화와 빌라 등의 공공 소형 재건축이 활성화될 것으로 예상되는 만큼 당분간 빌라의 경매시장은 높은 경쟁률이 예상됩니다.

   한편 빌라에 대한 규제가 아파트에 비해 강하지 않은 요인도 아파트 매매 수요가 빌라시장으로 이전하는데 영향을 미친 것으로 보입니다. 빌라는 아파트에 비해 다음과 같은 점에서 규제수준이 낮다고 볼 수 있겠습니다. 첫째, 6.17 대책에서는 규제지역의 3억 이상 아파트 구입 시 전세자금 대출을 제한하고 있으나, 빌라에서는 이전과 동일하게 전세자금 대출이 가능합니다. 둘째, 7.10 대책에서는 아파트에 한해 장기일반 매입임대(8년)가 폐지된 반면 빌라는 기존과 동일하게 허용되고 있습니다. 주택 임대사업자 등록 시 종부세‧양도세 등에 대한 세제 혜택이 있으므로 빌라의 임대주택 수요는 아파트보다 많을 것으로 예상됩니다. 셋째, 공공재개발 사업지로 선정된 지역은 토지거래허가구역으로 지정돼 일정 규모 이상의 부동산 거래 시 구청의 허가가 필요합니다. 그러나 경매 취득에 한해서는 토지거래허가에 대한 규제가 적용되지 않아 빌라의 경매 수요는 증가한 것으로 보입니다.

 
  최근 서울 빌라 시장은 거래량 증가에 동반하여 가격이 상승추세로 전환되었습니다. 이러한 상승 원인은 아파트 가격 상승에 따른 풍선효과, 높은 전세가율로 인한 갭투자자 증가, 공공재개발 활성화 등이 복합적 작용하였기 때문으로 보입니다. 그러나 일반적으로 빌라는 아파트에 비해 환금성이 낮은 반면 감가상각이 높아 최근의 가격 상승 추세가 지속될지는 불확실한 상황입니다. 또한 재개발 가능성을 고려한 빌라 투자 수요가 증가하고 있는데, 재개발사업 추진의 불확실성으로 투자위험이 높은 만큼 신중한 투자가 필요해 보입니다. 다만 실수요자 입장이라면 아직까지는 빌라 가격이 아파트에 비해 상대적으로 낮은 수준이므로 적절한 주거 대체수단이라고 판단됩니다.

 

 출처 http://naver.me/G8gLO7dc

 

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