재건축·재개발, 알고 투자해야 성공한다

  길을 가다 보면 ‘경축! ××구역 조합설립인가’ 또는 ‘시공사 선정에 감사드립니다! ○○건설’과 같은 현수막을 자주 볼 수 있습니다. 재건축이나 재개발이 진행 중인 구역을 일상생활에서 쉽게 접할 수 있습니다. 서울만 해도 현재 정비구역 지정~착공 재건축구역은 198개, 재개발구역은 164개가 진행 중입니다. 구역 개수로만 많고 적음을 쉽게 파악하긴 어렵습니다. 하지만 어림잡아 구역당 200 세대라고 가정해도 총 7만2,000세대의 물량입니다. 이는 10년간 서울 평균 공급량(3만2,000호)의 2배가 넘는 어마어마한 물량 입니다. 
 
  또한 20년 이상 된 서울 시내 아파트가 아파트 전체 시장의 65%를 차지할 정도로 노후화된 물량이 대기 중입니다. 이처럼 재건축·재개발 수요는 끝없이 이어지는데요. 본디 건물은 지은 순간부터 노후화가 진행되기 때문에 지금의 신축 건물이 미래의 재건축· 재개발구역으로 지정되는 것은 당연한 수순입니다. 언젠가 내 집도 이에 해당할 수 있기에 미리 공부한다는 마음으로 재건축· 재개발에 대해 알아보겠습니다.

  부동산은 항상 이슈였고 최근 2~3년간은 유독 뜨거운 화제였습니다. 정부는 다양한 정책을 쏟아냈고, 최근엔 6·17 및 7·10 부동산 대책까지 나왔습니다. 대책 마다 여러 규제가 담겼지만, 그 중에서도 눈여겨볼 만한 것은 ‘재건축 조합원 분양 신청 가능 요건’ 의 강화입니다. 수도권 투기과열지구 내 재건축 단지의 경우 2년 실 거주 시에만 조합원 분양 신청을 허용해 오는 12월 도시 및 주거환경정비법 개정 후 조합설립인가 신청 재건축 단지부터 적용됩니다. 이는 대출 규제나 세제개편이 아닌, 예상치 못한 방향의 대책으로 투자자에게 고민거리를 던진 셈입니다. 

 
  기존 재건축 투자는 투자 후 기다리면 큰 차익을 얻을 수 있는 구조였는데 이번 대책으로 투자자들은 노후화된 주택에 2년간 실 거주해야 차익을 얻을 수 있습니다. 특히 강남구나 서초구처럼 매매가가 높아 소위 말하는 ‘몸테크’(자본 부족으로 노후화된 집에 직접 살며 투자하는 것)가 필요 없는, 자본가의 시장에는 날벼락과 같은 소식입니다. 노후화된 주택에 힘 쏟으며 거주할 의사가 없기 때문에 그들은 발 빠르게 대책을 피해갈 수 있는 단지나 조합 설립 신청이 완료돼 대책의 적용을 받지 않는 단지 등 해당 사항이 없는 재개발구역으로 갈아타거나, 아예 빌딩과 같은 수익형 부동산으로 눈을 돌리는 추세입니다. 
 
  이 같은 변화는 투자를 망설이게 하거나 시장이 둔화되는 요소로 작용할 수 있지만, 시장 자체를 사라지게 하진 못합니다. 결국 재건축·재개발 투자는 지속될 것이므로 기본적 내용을 숙지한 후 이러한 변화에 대응해야 투자에 성공할 수 있습니다.

  기본적으로 재건축과 재개발은 큰 틀에선 도시정비사업에 속하지만, 세부적 기준이 각각 다릅니다. 먼저 재건축은 기반 시설은 양호하지만 주거 환경이 노후화된 지역에서 시행하는 사업 입니다. 일반적으로 아파트 단지처럼 상하수도 시설, 전기설비같은 기반 시설이 양호한 곳에서 시행합니다. 반면에 재개발은 기반 시설과 주거 환경 모두 노후화된 지역에서 시행하는 사업입니다. 공공의 목적성을 띠며, 주로 단독·다세대주택을 비롯해 여러 주거 형태가 혼재하고 낙후된 지역에서 시행합니다. 다음으로 재건축·재개발사업을 진행하기 위한 조합설립인가 기준과 조합원의 자격에도 차이점이 있습니다. 
 
  재건축 조합을 설립하기 위해서는 주택단지 구분 소유자의 4분의 3 이상, 대지면적의 4분의 3 이상 토지 소유자의 동의가 필요합니다. 동의율이 충족되어 조합설립인가가 나면 조합원이 되고, 동의하지 않은 소유자는 현금 청산 대상자가 됩니다. 반면 재개발 조합을 설립하기 위해서는 토지 등 소유자의 4분의 3 이상, 대지면적의 2분의 1 이상 토지 소유자의 동의가 필요합니다. 동의율이 충족되어 조합설립인가가 나면 재건축과 달리 구역 내 토지 등 소유자 전원이(동의 여부와 관계없이) 조합원이 됩니다. 

 
  조합설립인가가 나면 일반적으로 시공자를 선정합니다. 서울과 같이 공공관리제의 적용을 받는 지역은 사업시행인가 후 시공자 선정이 가능합니다. 시공자를 선정하는 방법은 재건축·재개발 모두 동일하게 경쟁입찰 방식을 택하는데요. 경쟁 시 투표를 통해 시공자를 뽑고, 유찰 시 수의계약으로 시공자를 선정합니다. 조합원의 관심이 집중되는 단계로, 이 단계를 통해 해당 사업지의 투자가치를 어느 정도 가늠해볼 수 있습니다. 시공능력평가 상위 건설사가 참여하거나 여러 건설업체가 경쟁하는 경우 일반적으로 사업지의 수익성이 양호해 투자가치가 있다는 의미입니다. 만약 투자한 구역에서 상위 건설사들이 서로 경쟁할 경우 행복한 고민을 하며 원하는 시공자에게 투표하면 됩니다.
 
   시공자를 선정하면 건축심의, 사업시행인가 단계를 거쳐 관리처분계획 단계에 도달합니다. 관리처분계획은 착공 전 최종 단계로, 내 권리가 확정되는 가장 중요한 시기입니다. 관리처분계획에서 확정된 권리가액을 기준으로 추가 분담을 할지, 환급을 받을지 정합니다. 권리가액이 신청한 평형의 분양가보다 크면 환급금을 받고, 작으면 추가 분담을 하게 됩니다. 
 
  이처럼 투자의 성공 여부가 결정되는 가장 중요한 시기이기에 권리가액 산정 시에는 논란이 많습니다. 일반적으로는 개인의 대지 지분이 모두 다른 재개발의 경우 이슈가 많아 사업이 지연되는 등 재건축에 비해 시간이 오래 걸리는 경우가 많습니다. 논란을 딛고 해당 구역이 관리처분인가를 받으면 사업의 9부 능선을 넘은 것입니다. 추후 이주와 철거, 착공과 일반분양을 거쳐 준공하면 입주하면 됩니다. 이처럼 사업 절차 별 특징이 다르기 때문에 미리 숙지하고 투자한다면 투자의 절반은 성공했다고 볼 수 있습니다.

  그렇다면 재건축·재개발 투자의 핵심 포인트는 무엇일까요? 그것은 바로 ‘대지 지분(대지면적)’입니다. 대지 지분이 클수록 감정평가액은 크고, 권리가액도 커지기 때문입니다. 실제로 공급면적이 작지만 대지 지분이 큰 물건이 공급면적이 크지만 대지 지분이 작은 물건에 비해 매매 시세가 높게 책정되는 경우도 많습니다.

  대지 지분은 건축물대장을 확인해 비교하는 것이 정확하지만, 개략적으로 파악하려면 용적률을 비교하면 됩니다. 일반적으로 저층 건물이 많은 구역(용적률 低, 대지 지분 高)이 중·고층 건물이 많은 구역(용적률 高, 대지 지분 低)에 비해 투자수익성이 좋습니다.

  대지 지분의 중요성을 인지했다면, 투자 시기에 대해 고민해보는 것이 좋습니다. 구역 지정 전부터 오랜 시간 투자하면 당연히 큰 차익을 볼 수 있지만, 사업이 정상적으로 진행되지 않아 오랜 기간 자금이 묶일 수 있는 리스크가 있습니다. 그렇다고 사업 막바지 단계에 투자하면 프리미엄이 커져 투자 대비 시세차익을 얻기 힘듭니다. 

  즉 재건축·재개발은 사업이 진행될수록 리스크는 줄어들고 프리미엄이 커지는 구조이기 때문에 적절한 시기에 투자해야 시간을 아끼고 수익률을 높일 수 있습니다. 그렇다면 적절한 시기는 언제일까요? 사업지마다 다르지만 일반적으로 조합이 설립됐거나, 조합 설립이 임박한 구역을 선택하는 것이 좋습니다. 단, 투기과열지구의 경우와 예외를 제외하고 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 불가능합니다. 사업 진행 전부터 투자하는 것에 비해 상대적으로 비싸겠지만, 적어도 75% 이상의 소유자가 동의해(조합설립인가 동의율) 사업의 정상적 진행 가능성이 높기 때문입니다. 추가적으로 시간적 리스크를 더 줄이고 싶으면, 예를 들어 조합설립인가~건축심의같이 사업의 단계별 인가 사이에 투자하는 것이 좋습니다. 일반적으로 단계별 인가 시점마다 가격이 한 번씩 크게 오르기 때문입니다.

  지금까지 재건축·재개발의 기본 특징과 핵심 투자 요소에 대해 알아봤습니다. 단순해 보일 수 있으나, 일반적으로 5~10년이 소요 되고 큰돈이 묶이는 어려운 투자입니다. 그렇기에 자금 활용 계획과 투자가치를 고려해 신중한 투자가 필요합니다. 위의 내용을 토대로 적절한 시기에 적절한 금액을 투자해 금의환향(錦衣還鄕)하는 기분을 느껴 보시기 바랍니다.

출처 http://naver.me/G14AhptM 

 

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