새로운 투자처 생활형 숙박시설 장단점

사람들에게 관심을 받는 주거유형 중 하나가 ‘생활형 숙박시설’입니다. 일반적으로 ‘레지던스’라는 이름이 더 친숙한 ‘생활형 숙박시설’ 시장은 1988년 서울올림픽 개최 시 처음 도입된 이후 2000년대 초반 크게 성장하였습니다. 하지만 2010년 임대사업자의 형태로 호텔식 영업을 하는 레지던스가 불법이라는 대법원의 판결로 인하여 레지던스 산업이 침체기를 겪게 되었습니다. 한편, 2012년 보건복지부가 레지던스를 새로운 숙박업의 형태로 인정하고, 이를 별도로 관리하기 위한 ‘생활숙박업’으로 허용하면서 ‘생활형 숙박시설’은 다시 부동산 시장에 나올 수 있게 되었습니다. 이렇게 호텔이나 오피스텔의 대체 상품으로 여겨지던 ‘생활형 숙박시설’이 최근에는 부동산 대체 투자수단으로 인식되면서 시장의 관심도 점점 더 증가하고 있습니다. 이번 포스트에서는 ‘생활형 숙박시설’의 정의 및 특성을 살펴보고, 생활형 숙박시설의 장·단점 및 투자 유의사항을 살펴보도록 하겠습니다.

생활형 숙박시설은 「공중위생관리법」에서 규정되며, 해당법 상 실내에서 취사나 세탁이 가능한 숙박시설로 정의될 수 있습니다. 이는 2012년 1월 보건복지부의 공중위생관리법 시행령 개정을 통하여 규정된 것으로, 법률적 정의만으로는 실질적인 생활형 숙박시설을 설명하기 어렵습니다. 따라서 생활형 숙박시설과 유사한 다른 주거 형태와의 비교를 통하여 생활형 숙박시설을 살펴볼 수 있습니다.

생활형 숙박시설은 한마디로 호텔과 오피스텔의 중간에 위치합니다. 우선 호텔과 생활형 숙박시설을 비교하면 호텔과 생활형 숙박시설은 모두 「공중위생관리법」상 일반숙박시설에 포함됩니다. 하지만 호텔(일반숙박업)은 취사시설 설치가 불가능한 반면, 생활숙박업은 취사시설 및 세탁시설의 설치가 가능하다는 데 차이가 있습니다. 또한 「관광진흥법」에서 구분하는 관광숙박시설에 호텔은 포함되지만 생활형 숙박시설은 포함되지 않는다는 것 또한 호텔과 생활형 숙박시설의 차이점으로 볼 수 있습니다.
오피스텔과 생활형 숙박시설을 비교하면 두가지 유형은 모두 전입신고가 가능하고 취사가 가능한 시설이며, 「관광진흥법」에 적용을 받지 않는다는 공통점이 있습니다. 또한 오피스텔과 생활형 숙박시설은 임대사업이 가능하지만, 호텔은 임대사업이 불가능하다는 점에서 차이가 있습니다. 하지만 오피스텔은 숙박업 등록이 불가능하고, 서비스 발코니 설치가 불가능하다는 점에서는 생활형 숙박시설과 차이가 발생합니다.
이렇게 생활형 숙박시설은 임대사업이 가능한 호텔이나 숙박업이 가능한 오피스텔로 쉽게 정의할 수 있습니다. 단, 숙박업이나 임대사업 중 한 가지 방식은 반드시 선택해야 합니다.

앞서 설명한 것과 같이 생활형 숙박시설은 주택법의 적용을 받지 않고 건축법의 적용을 받습니다. 쉽게 말해 생활형 숙박시설은 ‘주택’이 아니라는 것으로 해석할 수 있는데 이에 따른 장점과 단점이 있습니다.

우선 주택이 아닌데 따른 장점으로는 주택에 대한 각종 규제에서 벗어날 수 있다는 것입니다. 주택 청약시 주택수에 산정되지 않으며, 투기 및 투기과열지구와 같은 지역 규제에서도 자유롭습니다. 또한 주택이 아닌 만큼 전매제한이 적용되지 않으며, LTV와 같은 주택대출 규제도 적용되지 않습니다. 세법의 측면에서는 ‘전입신고’의 여부가 중요합니다. 생활형 숙박시설에 전입신고가 이루어지지 않는다면 주택 수에서 배제가 되고, 이에 따라 양도세 중과도 이루어지지 않고 종합부동산세의 산출에서도 제외됩니다.
반면, 주택이 아닌데 따른 단점도 있습니다. 건축물의 특성에서 아파트보다 전용률이 낮고 주차공간에 대한 규제가 약하여 주차공간이 부족하며, 주거용지가 아닌 관광지나 중심상업지역에 위치하는 만큼 주거지가 갖는 장점은 누릴 수 없다는 문제점도 있습니다. 주택법에 적용을 받지 않는데 따른 세금이나 금융의 측면에서는 오피스텔과 같이 높은 취득세(4.6%)가 적용되며, 주택임대사업자의 등록이 불가능합니다. 또한 주택에 관련된 대출이 불가능하고, 별도의 담보대출이나 사업자대출을 활용하여야 합니다. 한편 전입신고가 이루어지지 않으면 주택에서 제외되지만 전입신고가 이루어질 경우에는 세법상 주택으로 취급됩니다. 마지막으로 오피스텔과는 다르게 전세대출 취급도 불가능합니다.
최근 생활형 숙박시설이 시장의 높은 관심을 받는 이유는 주택에 관한 규제가 계속 강화되는 상황에서 주택법이 아닌 건축법을 적용 받는 만큼 각종 규제를 피할 수 있기 때문입니다. 특히 최근 부동산 대책으로 양도세와 종합부동산세가 강화된 상황에서, 생활형 숙박시설은 전입신고가 이루어지지 않으면 세제 혜택이 크다는 것이 부동산 투자자에게 매력적으로 작용하고 있습니다.
(단, 일반임대사업자가 아닌 숙박업으로 등록한 생활형 숙박시설은 전입신고가 이루어지더라도 세법상 주택으로 포함되지 않을 수 있습니다)

지금까지 생활형 숙박시설의 법률적인 정의와 장/단점을 살펴보았습니다.

생활형 숙박시설에 대한 관심이 높은 이유는 ‘주거’를 하거나 ‘숙박시설’로 운영하는 등 다양한 선택이 가능하다는 것입니다. 하지만 생활형 숙박시설을 분양 받은 사람이 전입신고를 한 이후 직접 거주를 하거나 일반임대사업자로 등록한 이후 임차인이 전입신고를 하면 주택으로 인정을 받게 되며, 이에따라 주택에 관련된 세금이 부과됩니다. 현실적으로 임차인의 전입신고를 막을 방법이 없는 만큼 신중한 선택이 필요하게 됩니다. 또한 일반임대사업자가 아닌 숙박업을 등록하는 경우에는 위탁운영사를 두고 숙박시설로 운영할 수 있습니다. 이 경우 시설의 운영이 제대로 되지 않는 등 손해가 발생할 가능성이 있으며 운영 업체에 문제가 발생하면 이를 직접 해결할 방안이 제한적인 것도 문제점으로 작용할 수 있습니다.
이러한 문제들을 해결하기 위해서는 ‘생활형 숙박시설’의 선택 목적을 명확하게 설정하는 것이 가장 중요합니다. 즉, 분양자가 직접 생활형 숙박시설에 거주할 것인지, 일반임대사업자 등록 이후 임대할 것인지, 마지막으로 숙박업소로 운영할 것인지에 대한 의사결정을 내리고, ‘관심을 두는 생활형 숙박시설의 입지와 특성이 나의 구입 목적에 부합하는가?’를 중점적으로 살펴보아야 할 것입니다.

출처 http://naver.me/G6DCKole

 

 

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